Platenie dane z prenájmu nehnuteľnosti

Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti

Povinnosť platiť dane má každá osoba, ak dosahuje príjem, ktorý je podľa zákona o dani z príjmov považovaný za zdaniteľný. Medzi zdaniteľné príjmy patria aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Prenajímať nehnuteľnosť môže každá osoba bez ohľadu na to, či je alebo nie je podnikateľom. Ak však nemá podnikateľské oprávnenie, môže pri prenájme poskytovať len základné služby. Základné služby definuje príloha živnostenského zákona ako služby, ktoré zabezpečujú možnosť riadneho užívania nehnuteľnosti nájomcom.

Za takéto služby v praxi možno považovať napr. dodávku vody, tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod. Služby poskytované nad rámec základných služieb (napr. upratovanie bytu, stravovanie) by zakladali povinnosť získať živnostenské oprávnenie.

Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, rovnako ako zo všetkých ostatných príjmov, je prenajímateľ povinný zaplatiť daň. Pozitívom pre prenajímateľov, ktorí nevykonávajú prenájom ako podnikateľskú činnosť, je, že na príjmy z prenájmu sa vzťahuje len povinnosť zaplatiť daň z príjmu. To znamená, že sociálne ani zdravotné odvody sa z príjmov z prenájmu neplatia.

Registračná povinnosť pri dani z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti

Osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť ako nepodnikateľ, je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať správcu dane o registráciu. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a teda je v nej vedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom manželom. Z registračnej povinnosti je vyňatý prenájom pozemku, ak prenajímateľ nie je podnikateľom. Neznamená to však, že by prenajímateľ pozemku nemusel z tohto príjmu zaplatiť daň!

Na základe žiadosti daňový úrad vydá žiadateľovi Daňové identifikačné číslo – DIČ. Toto číslo identifikuje nepodnikateľa pre daň z príjmov.

Poznámka: Ak sa neregistrujete u miestne príslušného správcu dane v stanovenej lehote, nielenže porušíte zákon, ale stratíte napríklad aj výhodu uzatvoriť s nájomcom zmluvu podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorá je pre prenajímateľa oveľa výhodnejšia ako klasická nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka.

Podľa výkladu zákona o dani z príjmov Finančnou správou SR fyzickej osobe – prenajímateľovi nevzniká registračná povinnosť, ak táto osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, tzn. časť bytu, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b Stavebného zákona. Príslušenstvom bytu na účely Stavebného zákona sú miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu. Ak fyzická osoba prenajíma časť nehnuteľnosti, ktorá spĺňa definíciu bytu alebo nebytového priestoru, bude sa na ňu vzťahovať povinnosť registrácie.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti nepodnikateľa

Ako sme spomenuli vyššie, prenajímať nehnuteľnosť je oprávnený tak podnikateľ ako aj nepodnikateľ (nepodnikateľ môže s prenájmom poskytovať len základné služby). Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa u podnikateľa pripočítavajú k ostatným príjmom z podnikania, preto sa im nebudeme bližšie venovať. Cieľom ďalšej časti tohto článku bude len zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nepodnikateľmi.

Zákon o dani z príjmov ustanovuje, že príjmami z prenájmu sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Zjednodušene povedané sa jedná o nájomné dohodnuté v nájomnej zmluve a aj úhrady za plnenia spojené užívaním nehnuteľnosti (energie, odvoz odpadu a pod.).

Podľa usmernenia daňového riaditeľstva sú úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti zdaniteľnými príjmami, ak ich nájomca platí priamo prenajímateľovi, ale aj vtedy, ak ich nájomca platí priamo dodávateľom energií a služieb (elektrárne, plynárne, vodárne). Jedinou výnimkou, kedy platby za úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú u prenajímateľa považované za zdaniteľný príjem, je situácia, ak ich nájomca uhrádza priamo dodávateľovi energií, pričom zmluvu s dodávateľom energií a služieb má uzavretú taktiež priamo nájomca.

Špecifická situácia nastáva, ak nehnuteľnosť prenajímajú manželia. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu nehnuteľnosti si manželia môžu rozdeliť rovnakým dielom alebo v akomkoľvek inom pomere, podľa toho, čo považujú za výhodnejšie (napr. s cieľom, aby jednému z manželov nevznikla povinnosť podať daňové priznanie, t.j. keď má daňovník príjem nižší ako 50% sumy nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka). Každý z manželov si zároveň môže príjmy z prenájmu nehnuteľnosti znížiť o 500 Eur.

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nepodnikateľom

Osoba prenajímajúca nehnuteľnosť si môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky, ktoré priamo súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. Pojem preukázateľné výdavky znamená, že prenajímateľ je povinný každý výdavok zdokladovať, z čoho vyplýva povinnosť odkladať si faktúry, účty a bločky. Príjmy a výdavky prenajímateľ priebežne eviduje vo svojom účtovníctve alebo daňovej evidencii. Ani v jednom prípade však nie je účtovnou jednotkou, čiže pri podávaní daňového priznania pre daň z príjmu nebude prikladať žiadny výkaz.

Rozsah daňových výdavkov, ktoré si môže prenajímateľ uplatniť, závisí od toho, či má prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku alebo nie.

V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti si musia manželia rozdeliť rovnakým spôsobom ako si rozdelili príjmy z prenájmu! Každý z manželov si pritom môže príjmy z prenájmu nehnuteľnosti znížiť o 500 Eur.

Ak nájomca platí za energie a iné služby priamo dodávateľovi, prenajímateľ si aj napriek tomu môže takéto výdavky uplatniť ako daňový výdavok. Jedinou výnimkou, kedy platby za energie a iné základné služby nevyhnutné na prevádzku nehnuteľnosti nie sú u prenajímateľa považované za daňový výdavok, je situácia, ak ich nájomca uhrádza priamo dodávateľovi energií, pričom zmluvu s dodávateľom energií a služieb má uzavretú taktiež priamo nájomca.

Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku

Prenajímateľ, ktorý nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, je pri uplatňovaní daňových výdavkov obmedzený tým, že si môže odpočítať len preukázateľne vynaložené výdavky na základné služby súvisiace s užívaním nehnuteľnosti, napríklad:

• výdavky na elektrickú energiu, teplo na vykurovanie a teplú úžitkovú vodu, pitnú a úžitkovú vodu pre domácnosť, plyn (tzv. energie),
• výdavky na odvádzanie odpadovej vody z domácnosti,
• výdavky na osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• výdavky na používanie výťahu a domovej práčovne,
• výdavky na kontrolu a čistenie komínov,
• výdavky na odvoz popola, smetí a splaškov,
• výdavky na čistenie žúmp.

Výdavky vlastníka spojené s kúpou prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo zhodnotením sú výdavkami vynaloženými na osobnú potrebu, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku. Vlastník si výdavky vynaložené na kúpu, opravu a zhodnotenie môže uplatniť ako výdavky pri predaji tejto nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

Fyzická osoba si môže zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, aj keď nie je podnikateľom. Ak sa prenajímateľ rozhodne zaradiť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, musí ju mať zaradenú v účtovníctve (ak vedie účtovníctvo) alebo ju evidovať v daňovej evidencii.

V prípade, ak prenajímateľ zaradil prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, môže uplatňovať širšiu škálu výdavkov, ako napríklad:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti – formou odpisov,
• výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti,
• výdavky na opravu a udržiavanie nehnuteľnosti,
• platby do fondu prevádzky, údržby a opráv,
• daň z nehnuteľnosti,
• úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti,
• poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• výdavky na elektrickú energiu, teplo na vykurovanie a teplú úžitkovú vodu, pitnú a úžitkovú vodu pre domácnosť, plyn (tzv. energie),
• výdavky na odvádzanie odpadovej vody z domácností,
• výdavky na osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• výdavky na používanie výťahu a domovej práčovne,
• výdavky na kontrolu a čistenie komínov,
• výdavky na odvoz popola, smetí a splaškov,
• výdavky na čistenie žúmp.

Upozornenie: Pri predaji nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku bude predávajúci (prenajímateľ) oslobodený od platenia dane z príjmu až po uplynutí piatich rokov odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku. Pred týmto dňom sa na predávajúceho bude vzťahovať povinnosť zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti a aj zdravotné odvody z tohto príjmu.

Výpočet čiastkového základu dane (z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti)

Čiastkovým základom dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy prevyšujú daňové výdavky pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období. Ak preukázateľné daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti sú vyššie ako príjmy z tohto prenájmu, na rozdiel sa neprihliada, t. j. prenajímateľ z uvedených príjmov nemôže vykázať daňovú stratu a znížiť si tým daňový základ z iných príjmov (napr. zo závislej činnosti, podnikania a pod.).

Pred odpočítaním daňových výdavkov od príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa najprv odpočíta 500 Eur, čo predstavuje zákonnú výšku oslobodenia od dane z príjmu z prenájmu. Napríklad, ak by mal prenajímateľ príjem z prenájmu menej ako 500 Eur za príslušné zdaňovacie obdobie, jeho zdaniteľné príjmy by potom boli 0 Eur.

Ak nehnuteľnosť prenajímajú manželia, môžu si obaja uplatniť oslobodenie vo výške 500 Eur bez ohľadu na to, ako si rozdelia príjmy z prenájmu.

V rovnakom pomere, ako boli krátené príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je potrebné následne krátiť aj daňové výdavky. Napríklad, ak má prenajímateľ príjem z prenájmu nehnuteľnosti 5.000 Eur a uplatnil si oslobodenie 500 Eur, suma zdaniteľných príjmov z prenájmu potom predstavuje 4.500 Eur. Ak prenajímateľ na dosiahnutie tohto príjmu vynaložil výdavky napr. 2.000 Eur, musí ich vykrátiť pomerom príjmov zahrnutých do čiastkového základu dane k celkovým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti, t.j. 4.500/5.000 = 0,9. Následne sa týmto koeficientom vynásobia výdavky: 0,9 x 2.000 Eur = 1800 Eur. Suma 1.800 Eur predstavuje daňové výdavky, ktoré prenajímateľ odpočíta od svojich príjmov z prenájmu: 4.500 – 1.800 = 2.700 Eur. Čiastkovým základom dane v tomto konkrétnom prípade je teda suma 2.700 Eur. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nie je možné znížiť základ dane z príjmov o nezdaniteľné časti základu dane.

Po vypočítaní čiastkového základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je potrebné ho pripočítať k ostatným čiastkovým základom dane (zo závislej činnosti, podnikania a pod.) a vynásobiť sadzbou dane, ktorá je pri fyzických osobách buď 19% alebo 25% v závislosti od výšky základu dane. Napokon je prenajímateľ povinný zaplatiť samotnú daň z príjmov.

autor: Silvia Šalagová